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張玉良董事長出席博鰲21世紀房地產論壇并演講
2019-08-10

 

穿越周期再出發:高質量增長的安全邏輯

 

博鰲·21世紀房地產論壇第20屆年會8月8日在滬舉行,作為中國目前規格最高、影響最大的房地產專業論壇之一,本屆年會主題為“穿越周期再出發:高質量增長的安全邏輯”,來自國內外近千名政、經、學、業界領袖和精英將匯聚一堂,為中國房地產持續健康發展尋找新動力。綠地集團董事長、總裁張玉良應邀出席年會并作專題演講。

張玉良董事長在演講中指出,房地產行業是各方關注的熱點行業,既涉及投資又涉及消費,與國民經濟、金融穩定、社會民生、居民財富都息息相關。自2017年中央提出“房住不炒”的方針以來,房地產行業進入了新的發展周期。對于應該如何看待新周期下的房地產行業,張玉良董事長提出以下觀點:

一、房地產市場是改革開放及城鎮化偉大進程的必然產物

在計劃經濟時期,我國并沒有所謂的房地產市場。它的形成與發展,起源于我國住房制度改革。從大的歷史格局來看,房地產市場的發展歷程,與改革開放的偉大進程,與城鎮化事業的深入推進,總體上是同步的。其基本發展歷程大體可以分為以下三個階段:

一是啟動起步階段(1987年-1998年)。1987年,深圳開風氣之先,首次公開招標出讓第一幅住房用地,拉開了我國住房制度改革的序幕,同時也標志著我國房地產市場發展正式起步。

凯时国际app 二是高速發展階段(1998年-2017年)。1998年,中央印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布取消福利分房,全面開啟了住宅商品化的時代。此后近20年時間里,我國房地產市場高速發展,到2016年全國商品房銷售總額已接近12萬億元,2017年更是突破13萬億元,在國民經濟中占據了重要的支柱性地位。

三是深化改革階段(2017年以后)。2017年,中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,要求推動新一輪住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,并著手建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。這也標志著我國房地產市場與總體經濟社會相適應,進入了深化改革階段。中國的房地產市場只要是堅持市場化和不斷深化改革,市場空間仍然巨大

二、房地產行業為我國經濟社會發展作出了巨大貢獻

30多年來,房地產行業的快速發展,為我國經濟社會發展和人民生活水平改善,作出了不可磨滅的巨大歷史貢獻。這次新冠疫情中,房地產行業及企業充分發揮了各方面作用,房地產無論是昨天還是今天(包括抗擊疫情中的表現),在“六穩”“六保”工作中及未來發展中所具有的作用都是巨大的。主要表現在以下四個方面:

一是極大地改善了人民群眾的住房條件。我國居民平均住房面積,已由改革開放之初的不足7平方米,大幅增加至目前的超過40平方米,更是展現了發展質量的全面提升。

二是徹底改變了我國城市面貌。我國城市化率已由改革開放之初的不足18%,快速躍升至目前的60%左右。與此同時,城市開發建設水平日新月異,為人民群眾追求美好生活創造了條件。

三是有力促進了國民經濟發展。一方面,“土地是財富之母”,通過土地批租等形式,房地產為經濟發展積累了資金。另一方面,房地產關聯著上下游龐大的產業鏈條,有效拉動了經濟增長。

凯时国际app 四是有效助推了經濟社會轉型升級。通過產業園、商務區、綜合體等一系列重大城市功能性項目的投資開發,房地產為推動經濟社會轉型升級提供了載體。

三、新周期的房地產行業可以實現“穩”字當頭

凯时国际app 房地產行業進入了新的發展周期后,總體上到了行業的下半場。其基本特點是:市場總量仍然巨大,但區域分化嚴重,企業集中度不斷提高,轉型升級成為房企發展的主旋律。很多人認為這個行業充滿了不確定性,以至于在當前的資本市場上,地產股的估值普遍處于歷史較低的水平,與銀行、保險一起被人戲稱“A股三傻”。實際上,與宏觀經濟的諸多不確定性相比,房地產行業的發展其實是比較確定的,可以實現“穩”字當頭。主要表現為:

第一,政策導向是比較確定的。關鍵是如何把握好。客觀地說,過去很多年,確實存在“地產金融化”和“金融地產化”并存的現象,給國民經濟運行帶來了一定的風險。中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,并明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。應該說,總體導向已經非常明確,就是要“穩房價、穩地價、穩預期”,使房地產行業成為長期經濟穩定健康發展的“壓艙石”,而不是“地雷陣”。現在的關鍵在于準確把握因城施策、因時施策、松緊適度、長短結合(長效機制與短期措施)的靈活性。

凯时国际app 第二,市場超大總量是比較確定的。我國城鎮化事業走過了波瀾壯闊的歷程。目前,我國的城鎮化率約為60%,與發達國家75%以上的水平相比,還有較大差距。因此,房地產市場總量繼續保持一定的規模,仍然是有基礎的。今年年上半年,受疫情的影響,我國商品房銷售金額同比下降5.4%,但仍然達到6.69萬億元。預計今年的國內市場總量大概將保持在15萬億元左右的水平。這仍然是全球絕無僅有的一個“超級市場”。全球汽車產業的市場規模也僅為2萬億美元,約合人民幣14萬億元而已。當然,15萬億元左右的市場總量,可能會成為行業的峰值,今后可能會穩中有降。

第三,價格行情是比較確定的。現在很多人在問,房價會不會由此跌下去?市場經濟條件下,價格的正常波動是常態。房地產有其特殊性,房價會有波動,但不會大幅跌下去,而會穩下去。核心原因在于:一方面,市場的需求仍然存在,可能有的家庭已經有幾套住房,但是有的家庭還在為擁有一套住房而苦惱。另一方面,房地產業關聯著巨量的實體經濟產業,關聯著巨量的銀行資產負債,同時也關聯著巨量的居民家庭財產,房價急速下跌的后果是不堪設想的。

凯时国际app 第四,結構分化是比較確定的。并非所有地區的市場都將穩定或增長,只要那些經濟持續發展、人口持續流入、產業持續集聚的地區,才具有穩定和增長的基礎。而這些地區,往往集中在城市群、都市圈及其周邊溢出地區。特別是有一定首位度的區域中心城市,人口和產業仍然會進一步集聚,過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰”、“招商大戰”,就是這一現象的生動寫照。

第五,競爭格局是比較確定的。總的趨勢是行業集中度日益上升,這也是中國很多行業已經走過的道路。在中國,汽車行業前五的占有率是51%,空調行業是78%,手機行業是83%。而房地產行業,前十的占有率僅30%左右,集中度提升是大勢所趨,是市場大浪淘沙的必然過程。

四、加快轉型升級,服務社會,服務民生,打造核心競爭力,房地產企業才能穿越周期再出發

在當前的市場條件下,房地產企業都需要加快轉型發展的步伐。很多標桿企業也進行了卓有成效的探索和嘗試,具體做法多種多樣,不一而足。但大的方向、總的特點是比較一致的,即:順勢而為,與總體經濟社會轉型升級相適應。基本路徑包括:

凯时国际app 第一,順應經濟社會邁向更平衡、更充分發展的趨勢,積極調整區域結構。比如,區域一體化的推進和城市群的發展重新定義了房地產的潛力市場,很多企業都抓住這一結構性的變化,沿著城市群溢出地區和高鐵等交通線周邊地區,調整投資布局。

凯时国际app 第二,順應我國經濟從高速增長向高質量發展轉型的趨勢,積極提升質量、效率和效益。比如,更加注重提升供給質量,打造高品質的產品。更加注重加快周轉速度,提高項目開發效率。更加注重成本管控,提升經營效益。更加注重資產運營,從“單一開發”向“開發與運營并重”轉變。

第三,順應人民群眾追求美好生活的趨勢,積極擴展產業內涵、創新商業模式。比如,眾多房企均開展了“房地產+”的商業模式創新探索和嘗試,即以房地產為載體,不斷注入了消費、商務、物流、科技、醫療、養老、金融等產業資源,從而滿足人民群眾更加多樣化的需求。

第四,順應科技革命和科技創新的趨勢,積極增加科技含量。比如,嫁接人工智能、大數據、云計算等創新技術,提升科技水平。